Когда уходит государство

В администрации края мне сообщили, что курирует кооперативы региональное министерство строительства и архитектуры. После запроса в оное учреждение пришёл ответ: формально курируем, но современных ЖСК, которые бы отвечали требованиям Гражданского и Жилищного кодексов РФ, в крае нет. Как, впрочем, и ЖК. Следует различать, значится в ответе специалистов ведомства, что оба типа кооперативов отличаются тем, что члены ЖСК вкладывают свои денежные средства в строительство дома, а члены ЖК – лишь в приобретение жилья у застройщика. И если первые создают чаще всего товарищество собственников жилья, то вторые передают дом на содержание управляющей компании. Почему же в крае не создаются эти кооперативы? А потому, говорится в том же ответе, что министерство не участвует, как раньше, в создании подобных структур, ибо нет даже региональной программы развития кооперативного строительства, поскольку ушли в небытие государственные строительные организации. Застройщиками выступают компании, не желающие быть партнёрами власти: мол, сами строим дома и, если посчитаем нужным, в своих, конечно, интересах, можем создавать ЖК, диктуя правила игры на рынке жилья.

ТОТ КООПЕРАТИВ ИЛИ НЕ ТОТ?

Тем не менее в администрации Ставрополя всё же назвали два ЖК, созданные крупными застройщиками. В одном из них на вопрос, можно ли стать членом кооператива, ответили так: однокомнатные квартиры в строящейся высотке полностью проданы, остались только трёхкомнатные, правда, есть несколько двухкомнатных, но они выставлены на продажу по договору переуступки прав. Проще говоря, их продаёт не стройхолдинг, а частные лица, купившие жильё ещё на стадии рытья котлована. Разумеется, они предлагают недвижимость по более высокой цене, маржа доходит, как мне сообщил на правах анонимности один из сотрудников компании, до 300–500 тысяч рублей. И таких бизнесменов, поднявшихся на перепродаже, немало. А как же главный кооперативный принцип – всё делается в интересах членов кооператива, а не для наживы отдельных лиц?

Член правления краевой Ассоциации юристов Ольга Антонова разъяснила: договор переуступки права – своего рода лазейка в законодательстве, которую используют в корыстных целях, – требует изменений, но пока он действует и ничего поделать нельзя. Члены ЖК могут перепродавать жильё, и застройщик не вправе им отказать, ведь они полностью оплатили стоимость квартиры. Таковы реалии новых жилкооперативов, поскольку раньше сделки в них были под запретом. А теперь его величество рынок!

И ВСЕ В ШОКОЛАДЕ

Тем не менее юрист Ольга Антонова, знаток гражданского права в сфере жилищного строительства, утверждает, что современные ЖК выгодны всем его участникам. Компании, так как она возводит дом или на свои капиталы, или на кредиты и в конечном счёте всё равно получает прибыль за счёт членов ЖК. 

Дабы продать жильё полностью, застройщик создаёт кооператив на стадии строительства и предлагает привлекательные бонусы, в частности беспроцентную рассрочку, низкие кредитные ставки ипотеки в банках, у которых с ними спецдоговор, выбор квартиры, даже реструктуризацию долга. 

Как правило, заманчивые условия срабатывают и дом заселяется максимально быстро. Будущему члену кооператива предложения строителей тоже по сердцу: пришёл в отдел продаж, где к каждому потенциальному покупателю индивидуальный подход, рассмотрел план квартиры, обговорил условия продажи, написал заявление о вступлении в ЖК, внёс сразу плату за жильё – или полностью, если широкий карман, или 30 процентов первоначального взноса. Не хватает денег – обращаешься в банки-партнёры застройщика, получаешь льготный кредит. Ну а о кредиторах и говорить не приходится: каждый заёмщик так или иначе приносит прибыль. Такова нынче деловая политика ЖК, и все его участники довольны.

СТАРЫЕ МИНУСЫ И НОВЫЕ ПЛЮСЫ

После консультации юриста встретился с главой ещё доперестроечного ЖК «Уренгой» Юрием Булыгиным и узнал все подробности концепции нынешних ЖК. По его словам, они принципиально отличаются от тех, которые действовали четверть века назад.

– Если раньше, – сравнивает председатель, – члены кооператива объединялись и заключали договор о строительстве с подрядчиком, диктовали свои условия, то современный ЖК создаёт застройщик и под него набирает членов кооператива. На слух кооператив тот, на деле – не тот: время рынка. Отсюда и бизнес на продажах, кабальные договоры с банками об ипотеке, пайщики не могут годами расплатиться за жильё. И вообще, пока не будет толкового механизма поддержки создаваемых кооперативов на уровне Госдумы, федерального правительства, региональной власти, до тех пор говорить о возрождении ЖК не приходится.

Не во всём согласился с ним. И сказал об этом, потому что тридцать лет назад вступил в ЖСК «Мечта» и знал его жизнь изнутри. Мы с женой не могли распоряжаться кооперативной собственностью, хотя выкупили квартиру: продажа её была запрещена, даже обмен производили только с согласия общего собрания. Да и стать членом кооператива было непросто: требовалась прописка именно там, где создавался ЖСК, надо было представить справку, что не имеешь другого жилья, выбирать квартиру не дозволялось, только по жребию. Плюс коррупция в руководстве. Кооперативные средства контролировать трудно. Среди пайщиков были такие, что годами не платили взносы, откупаясь от выселения взятками бухгалтерам и председателям.

Нынешние ЖК предоставляют квартиру в собственность после уплаты взносов, и делай с ней что хочешь – продавай, завещай, дари, обменивай. Никто не требует регистрации по месту образования кооператива, был бы российский паспорт. Собрание пайщиков ЖК вправе выбирать кооперативное начальство или обойтись вовсе без него, став под крыло управляющей компании и доверив контакты с ней старшему по дому.

В общем, если посмотреть, как оно на практике, в старых кооперативах больше минусов, а в новых – плюсов. А это значит, что тот, кто на рынке недвижимости поставит на развитие жилищных кооперативов, – что из потребителей, что из строителей, – безусловно, выиграет. Дело за малым – за инициативными людьми, которые поверят в эту идею.